Pflegeimmobilie als Kapitalanlage – lohnt sich das Investment wirklich?
Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage klingt zunächst nach einem überzeugenden Konzept: langfristige Miet- oder Pachtverträge, regelmäßige Einnahmen, wenig Verwaltungsaufwand und eine alternde Bevölkerung, die auch zukünftig Pflegeplätze benötigt. Entsprechend häufig werden Pflegeapartments als vergleichsweise sichere Immobilieninvestition beworben.
Doch ist eine Pflegeimmobilie tatsächlich eine besonders sichere Geldanlage? Welche Rendite ist realistisch? Was passiert, wenn der Betreiber eines Pflegeheims insolvent wird? Und wie gut lässt sich ein Pflegeapartment später wieder verkaufen?
Wer über den Kauf einer Pflegeimmobilie nachdenkt, sollte sich nicht allein von einer attraktiven Bruttorendite überzeugen lassen. Denn Pflegeapartments unterscheiden sich in einigen entscheidenden Punkten von klassischen Eigentumswohnungen.
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Bei einer Pflegeimmobilie handelt es sich in der Regel um ein Apartment innerhalb einer stationären Pflegeeinrichtung. Der Käufer erwirbt dabei Immobilieneigentum und meist zusätzlich einen entsprechenden Miteigentumsanteil an Gemeinschaftsflächen wie Fluren, Aufenthaltsräumen oder Funktionsbereichen.
Anders als bei einer klassischen Eigentumswohnung vermietet der Eigentümer sein Apartment normalerweise nicht selbst an den Bewohner.
Betreiber statt klassischem Wohnungsmieter
Zwischen Eigentümer und Bewohner steht bei einer Pflegeimmobilie üblicherweise der Betreiber der Pflegeeinrichtung.
Das gesamte Pflegeheim oder größere Teile davon werden langfristig an einen Betreiber vermietet beziehungsweise verpachtet. Dieser betreibt die Einrichtung, beschäftigt das Pflegepersonal, organisiert die Belegung und kümmert sich um den täglichen Betrieb.
Der Eigentümer des Pflegeapartments erhält entsprechend den vertraglichen Regelungen seine vereinbarte Miete oder Pacht.
Genau darin liegt einer der wesentlichen Unterschiede zur klassischen Kapitalanlagewohnung: Der wirtschaftliche Erfolg des Investments hängt nicht nur von der Immobilie selbst, sondern sehr stark von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Betreibers ab.
Warum sind Pflegeimmobilien als Kapitalanlage interessant?
Ein wichtiges Argument für Pflegeimmobilien ist die demografische Entwicklung.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes waren Ende 2023 in Deutschland knapp 5,7 Millionen Menschen pflegebedürftig. 2021 waren es noch knapp 5 Millionen.
Langfristig dürfte die Zahl weiter steigen. Eine Vorausberechnung des Statistischen Bundesamtes geht allein aufgrund der zunehmenden Alterung der Bevölkerung von rund 6,8 Millionen Pflegebedürftigen im Jahr 2055 aus. In einer weiteren Berechnungsvariante könnten es sogar rund 7,6 Millionen sein.
Das spricht grundsätzlich für einen langfristigen Bedarf an Pflegeleistungen.
Mehr Pflegebedürftige bedeuten nicht automatisch mehr Pflegeheimbewohner
Bei der Bewertung einer Pflegeimmobilie sollte man allerdings genauer hinsehen.
Von den 5,7 Millionen Pflegebedürftigen wurden 2023 rund 86 Prozent zu Hause versorgt. Nur etwa 14 Prozent wurden vollstationär in Pflegeheimen betreut.
Der gesellschaftliche Trend geht gleichzeitig in Richtung ambulante Pflege, betreutes Wohnen und möglichst langer Versorgung im eigenen Zuhause.
Die einfache Rechnung mehr ältere Menschen = mehr Pflegebedürftige = jedes Pflegeheim ist automatisch ausgelastet funktioniert deshalb nicht.
Entscheidend bleibt immer der konkrete Standort einer Pflegeeinrichtung.
Welche Rendite bringt eine Pflegeimmobilie?
Beim Verkauf von Pflegeimmobilien werden häufig attraktive Anfangsrenditen genannt. Dabei handelt es sich jedoch meistens um die Bruttomietrendite.
Diese wird vereinfacht berechnet: Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100
Kostet ein Pflegeapartment beispielsweise 200.000 Euro und werden jährlich 9.600 Euro Pacht gezahlt, ergibt sich zunächst: 9.600 € ÷ 200.000 € × 100 = 4,8 % Bruttorendite
Das sieht auf den ersten Blick attraktiv aus.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Tatsächlich hat der Anleger aber nicht nur 200.000 Euro investiert.
Hinzu kommen insbesondere:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- gegebenenfalls Maklerkosten
- Finanzierungskosten
Betragen die gesamten Anschaffungskosten beispielsweise 220.000 Euro, sinkt die Rendite aus 9.600 Euro Jahreseinnahmen bereits auf rund 4,36 Prozent.
Und auch das ist noch keine Nettorendite.
Nicht alle Kosten trägt der Betreiber
Ein häufiger Irrtum lautet, dass Eigentümer eines Pflegeapartments keinerlei laufende Kosten hätten.
Welche Kosten tatsächlich vom Betreiber getragen werden, richtet sich nach dem jeweiligen Vertrag.
Beim Eigentümer können beispielsweise Kosten für Teile der Instandhaltung, Verwaltung, Rücklagen oder größere Modernisierungsmaßnahmen verbleiben.
Stiftung Warentest hat bei der Untersuchung von Pflegeapartments ebenfalls darauf hingewiesen, dass die tatsächlich erzielbare Nettorendite durch Erwerbsnebenkosten und laufende Kosten merklich niedriger ausfallen kann als die beworbene Bruttorendite.
Wer eine Pflegeimmobilie als Geldanlage prüft, sollte deshalb nicht fragen:
„Wie hoch ist die versprochene Rendite?“
Sondern:
„Welche Rendite bleibt nach allen Kosten tatsächlich übrig?“
Vorteile einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Pflegeimmobilien können durchaus interessante Vorteile bieten.
Langfristige Miet- oder Pachtverträge
Pflegeeinrichtungen werden häufig langfristig an einen Betreiber verpachtet. Dadurch kann die Einnahmesituation für Eigentümer besser planbar sein als bei einer Wohnung mit regelmäßig wechselnden Mietern.
Kein eigener Aufwand bei der Mietersuche
Der Eigentümer muss normalerweise nicht selbst nach Bewohnern suchen.
Belegung, Bewohnerwechsel und der eigentliche Pflegebetrieb liegen in der Verantwortung des Betreibers.
Weniger klassische Vermieteraufgaben
Bei einer normalen Eigentumswohnung gehören Wohnungsbesichtigungen, Mietverträge, Übergaben und teilweise Nebenkostenabrechnungen zum Alltag eines Vermieters.
Viele dieser Aufgaben fallen beim Pflegeapartment nicht oder nur eingeschränkt an.
Einnahmen können von der Belegung des einzelnen Apartments unabhängig sein
Bei entsprechenden Vertragsgestaltungen erhält der Eigentümer die vereinbarte Pacht auch dann, wenn gerade nicht exakt sein eigenes Apartment belegt ist.
Das darf allerdings nicht mit einer staatlichen oder sonstigen Garantie verwechselt werden.
Kann der Betreiber seine Verpflichtungen nicht mehr erfüllen, schützt auch ein langfristiger Vertrag nicht automatisch vor Einnahmeausfällen.
Was sind die Nachteile einer Pflegeimmobilie?
Gerade weil Pflegeimmobilien häufig als „Sorglosimmobilien“ beworben werden, sollten Anleger die Risiken besonders sorgfältig prüfen.
Was passiert bei Insolvenz des Pflegeheimbetreibers?
Das wahrscheinlich wichtigste Risiko einer Pflegeimmobilie ist der Betreiber.
Stiftung Warentest bezeichnet eine Betreiberinsolvenz als einen der wesentlichen möglichen Renditekiller bei Pflegeapartments.
Wird der Betreiber zahlungsunfähig, können Pachtzahlungen ausfallen.
Anschließend muss gegebenenfalls ein neuer Betreiber gefunden werden. Dieser ist möglicherweise nur bereit, das Pflegeheim zu übernehmen, wenn niedrigere Pachten vereinbart oder zunächst Investitionen vorgenommen werden.
Im ungünstigsten Fall findet sich kein geeigneter Nachfolger.
Deshalb den Betreiber vor dem Kauf prüfen
Vor dem Kauf sollte man sich unter anderem ansehen:
- Wie lange existiert das Betreiberunternehmen?
- Wie viele Einrichtungen betreibt es?
- Wie ist die wirtschaftliche Situation?
- Gibt es Erfahrungen mit vergleichbaren Standorten?
- Wie lange läuft der Betreibervertrag?
- Welche Möglichkeiten zur Kündigung bestehen?
- Sind Pachterhöhungen vertraglich geregelt?
- Welche Instandhaltungspflichten übernimmt der Betreiber?
- Was passiert bei Betreiberwechsel oder Insolvenz?
Ein schöner Neubau allein macht noch keine gute Pflegeimmobilie.
Wie wichtig ist der Standort einer Pflegeimmobilie?
Extrem wichtig.
Eine Pflegeimmobilie sollte nicht nur deshalb gekauft werden, weil deutschlandweit die Zahl älterer Menschen steigt.
Entscheidend ist die Entwicklung am konkreten Standort.
Diese Standortfaktoren sollten Anleger prüfen
Interessant sind unter anderem:
- Altersstruktur der Bevölkerung
- Entwicklung der Einwohnerzahl
- vorhandene Pflegeplätze
- geplante neue Pflegeeinrichtungen
- Auslastung bestehender Einrichtungen
- Ärzte und medizinische Versorgung
- Krankenhäuser und Apotheken
- Einkaufsmöglichkeiten
- öffentlicher Nahverkehr
- Erreichbarkeit für Angehörige
- Konkurrenz durch ambulante Pflegeangebote und betreutes Wohnen
Gerade regionale Unterschiede sind erheblich.
Für Rheinland-Pfalz weist die Pflegevorausberechnung von Destatis bei konstant angenommenen Pflegequoten beispielsweise einen Anstieg von rund 241.000 Pflegebedürftigen im Jahr 2021 auf etwa 340.000 im Jahr 2055 aus.
Das ist grundsätzlich ein positiver Nachfrageindikator. Trotzdem muss eine konkrete Pflegeeinrichtung beispielsweise in Trier, an der Mosel oder in der Eifel immer anhand ihres tatsächlichen regionalen Einzugsgebietes beurteilt werden.
Wer zahlt bei Leerstand eines Pflegeapartments?
Hier kommt es vollständig auf den Betreiber- beziehungsweise Pachtvertrag an.
Bei vielen Modellen wird nicht das einzelne Apartment separat vermietet. Stattdessen zahlt der Betreiber einen vereinbarten Pachtzins für die Immobilie beziehungsweise verteilt sich die Gesamtpacht auf die einzelnen Eigentümer.
Dann kann die Zahlung grundsätzlich auch weiterlaufen, wenn ein einzelnes Zimmer vorübergehend leer steht.
Das klingt nach einem erheblichen Vorteil gegenüber einer gewöhnlichen Eigentumswohnung.
Allerdings trägt letztlich der Betreiber das Belegungsrisiko. Hat die gesamte Einrichtung dauerhaft zu wenige Bewohner, verschlechtert sich dessen wirtschaftliche Situation.
Aus einem vermeintlich ausgelagerten Leerstandsrisiko kann deshalb langfristig ein **Betreiberrisiko** werden.
Welche Kosten können auf Eigentümer zukommen?
Der Pachtvertrag sollte genau festlegen, wer welche Kosten trägt.
Besonders wichtig sind:
Instandhaltung
Nicht jede Reparatur wird zwangsläufig vom Betreiber übernommen.
Dach, Fassade, tragende Bauteile oder technische Anlagen können abhängig von der Vertragsgestaltung zumindest teilweise Sache der Eigentümer sein.
Modernisierung
Pflegeeinrichtungen unterliegen besonderen gesetzlichen und technischen Anforderungen.
Brandschutz, Barrierefreiheit, Energieeffizienz oder Anforderungen an die Ausstattung können sich über eine lange Haltedauer verändern.
Notwendige Umbauten können erhebliche Beträge kosten.
Verwaltung und Rücklagen
Bei einer aufgeteilten Pflegeimmobilie können Verwaltungsgebühren und Beiträge zur Erhaltungsrücklage entstehen.
Diese Kosten gehören in eine seriöse Renditeberechnung.
Pflegeimmobilie finanzieren – worauf achten?
Auch eine Pflegeimmobilie kann grundsätzlich finanziert werden.
Anleger sollten jedoch bedenken, dass es sich um eine Spezialimmobilie handelt. Eine klassische Eigentumswohnung kann im Zweifel an Eigennutzer oder Kapitalanleger verkauft und unterschiedlich genutzt werden.
Bei einem Pflegeapartment ist die Nutzung wesentlich stärker eingeschränkt.
Deshalb sollte die Finanzierung nicht ausschließlich darauf basieren, dass die aktuellen Pachteinnahmen dauerhaft unverändert weiterlaufen.
Mit Sicherheitsreserve kalkulieren
Sinnvoll ist eine Rechnung mit unterschiedlichen Szenarien:
- Szenario 1: Pacht läuft wie geplant.
- Szenario 2: Pacht steigt weniger stark als erwartet.
- Szenario 3: Pacht sinkt nach einem Betreiberwechsel.
- Szenario 4: Zahlungen fallen vorübergehend aus.
Wenn die Finanzierung bereits bei einer geringfügigen Abweichung nicht mehr funktioniert, ist das Investment sehr knapp kalkuliert.
Wie werden Pflegeimmobilien steuerlich behandelt?
Auch Pflegeimmobilien können steuerliche Aspekte bieten.
Mieteinnahmen beziehungsweise Pachteinnahmen müssen grundsätzlich steuerlich berücksichtigt werden. Gleichzeitig können bestimmte Aufwendungen sowie die steuerlich zulässige Abschreibung des Gebäudes berücksichtigt werden.
Die konkrete Höhe der Abschreibung hängt unter anderem vom Gebäude, dessen Fertigstellung, der steuerlichen Einordnung und dem auf das Gebäude entfallenden Anteil des Kaufpreises ab. § 7 EStG enthält hierfür unterschiedliche AfA-Regelungen.
Da Pflegeimmobilien steuerlich Besonderheiten aufweisen können, sollte die konkrete Gestaltung vor einem Kauf mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Eine Immobilie sollte allerdings niemals allein wegen eines möglichen Steuervorteils gekauft werden.
Zuerst muss das Objekt wirtschaftlich sinnvoll sein.
Kann man eine Pflegeimmobilie wieder verkaufen?
Ja. Ein Pflegeapartment ist grundsätzlich Immobilieneigentum und kann wieder verkauft werden.
Allerdings kann der Verkauf schwieriger sein als bei einer klassischen Eigentumswohnung.
Der Käuferkreis ist kleiner
Eine normale Eigentumswohnung kann interessant sein für:
- Selbstnutzer
- private Vermieter
- institutionelle Anleger
- Käufer, die später selbst einziehen möchten
Ein Pflegeapartment kommt dagegen überwiegend für Kapitalanleger infrage.
Das kann die Vermarktungsdauer und den erzielbaren Preis beeinflussen.
Stiftung Warentest weist ebenfalls darauf hin, dass Pflegeapartments wegen ihres speziellen Charakters schwieriger zu verkaufen sein können als gewöhnliche Eigentumswohnungen.
Beim Wiederverkauf zählt wieder der Betreiber
Ein Käufer schaut nicht nur auf das Gebäude.
Er möchte wissen:
- Wie hoch ist die aktuelle Pacht?
- Wie lange läuft der Betreibervertrag noch?
- Wie zuverlässig zahlt der Betreiber?
- Wie hoch ist die Auslastung?
- Welche Kosten trägt der Eigentümer?
- Welche Investitionen stehen bevor?
Ein ursprünglich guter Kauf kann deshalb an Attraktivität verlieren, wenn sich die wirtschaftliche Situation des Betreibers verschlechtert.
Für wen eignet sich eine Pflegeimmobilie als Geldanlage?
Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kann insbesondere für Anleger interessant sein, die:
- langfristig investieren möchten,
- regelmäßige Immobilienerträge suchen,
- wenig mit der täglichen Vermietung zu tun haben möchten,
- ausreichend finanzielle Reserven besitzen,
- Risiken eines Betreiberwechsels verkraften können,
- bereits andere Vermögenswerte besitzen und diversifizieren möchten.
Weniger geeignet ist eine Pflegeimmobilie für Anleger, die ihr gesamtes verfügbares Kapital in ein einziges Objekt investieren und dabei absolute Sicherheit erwarten.
Pflegeimmobilien sind keine Sparbücher mit Grundbuch.
Checkliste – Pflegeimmobilie kaufen: Darauf sollten Sie achten
Vor der Entscheidung für ein Pflegeapartment sollten mindestens folgende Punkte geprüft werden:
- Kaufpreis: Ist der Kaufpreis im Verhältnis zu Pacht, Gebäudequalität und Standort angemessen
- Tatsächliche Rendite: Nicht nur die Bruttorendite berechnen, sondern Erwerbsnebenkosten und laufende Eigentümerkosten berücksichtigen.
- Betreiber: Bonität, Erfahrung, Anzahl der Einrichtungen und wirtschaftliche Entwicklung prüfen.
- Betreibervertrag: Laufzeit, Verlängerung, Indexierung, Kündigungsmöglichkeiten und Regelungen bei Betreiberwechsel untersuchen.
- Instandhaltung: Klar feststellen, welche Kosten der Betreiber übernimmt und welche beim Eigentümer verbleiben.
- Standort: Nicht nur die bundesweite Pflegenachfrage betrachten, sondern den konkreten regionalen Bedarf.
- Konkurrenz: Bestehende und geplante Pflegeeinrichtungen in der Region berücksichtigen.
- Wiederverkauf: Schon beim Einkauf darüber nachdenken, wer das Apartment später kaufen könnte.
- Finanzierung: Auch ein Szenario mit geringeren oder zeitweise ausbleibenden Einnahmen durchrechnen.
- Vertragsunterlagen: Teilungserklärung, Pachtvertrag, Betreibervertrag, Gemeinschaftsordnung und weitere Unterlagen vor dem Kauf fachlich prüfen lassen.
Fazit: lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kann ein interessantes Investment sein. Langfristige Betreiberverträge, vergleichsweise wenig Vermietungsaufwand und der wachsende Pflegebedarf sprechen grundsätzlich für diese Immobilienklasse.
Eine garantierte oder vollkommen sorgenfreie Kapitalanlage ist ein Pflegeapartment jedoch nicht.
Besonders entscheidend sind: der Kaufpreis, der Standort, die Qualität und Bonität des Betreibers, der Pachtvertrag, die tatsächlichen Eigentümerkosten und die Wiederverkaufsmöglichkeiten.
Die demografische Entwicklung allein reicht als Kaufargument nicht aus.
Wer ein Pflegeapartment für 200.000 Euro kauft, investiert schließlich nicht in den gesamten deutschen Pflegemarkt. Er investiert in ein konkretes Gebäude an einem konkreten Standort mit einem konkreten Betreiber.
Genau diese drei Punkte müssen überzeugen.
Eine sorgfältig ausgewählte Pflegeimmobilie kann deshalb eine sinnvolle Ergänzung eines Immobilienportfolios sein. Wer jedoch allein aufgrund hoher Renditeversprechen oder vermeintlich garantierter Mieteinnahmen kauft, unterschätzt die Besonderheiten dieser Spezialimmobilien.
Sie haben Fragen zur Pflegeimmobilie als Kapitalanlage oder denken über den Kauf oder Verkauf einer Pflegeimmobilie nach? Dann sprechen Sie uns gerne an. Der Eifel Mosel Makler unterstützt Sie mit einer fundierten Einschätzung zu Wert, Chancen, Risiken und Vermarktungsmöglichkeiten – persönlich, transparent und mit regionaler Immobilienexpertise.
FAQ – Häufige Fragen zur Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Das hängt vom konkreten Objekt ab. Entscheidend sind insbesondere Kaufpreis, Nettorendite, Standort, Betreiber, Vertragsgestaltung und Wiederverkaufsmöglichkeiten. Eine gute Pflegeimmobilie kann attraktiv sein, das Anlagekonzept ist jedoch nicht automatisch sicherer als eine klassische Eigentumswohnung.
Welche Rendite bringt eine Pflegeimmobilie?
Anleger sollten zwischen Brutto- und Nettorendite unterscheiden. Von der beworbenen Bruttorendite müssen unter anderem Erwerbsnebenkosten und laufende Eigentümerkosten berücksichtigt werden. Ausschlaggebend ist deshalb immer die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital.
Wer zahlt die Miete bei Leerstand?
Das hängt vom jeweiligen Betreiber- oder Pachtvertrag ab. Bei vielen Modellen trägt zunächst der Betreiber das Belegungsrisiko. Eine Zahlung ist aber nur so sicher wie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Betreibers.
Was passiert bei einer Insolvenz des Betreibers?
Bei einer Betreiberinsolvenz können Pachtzahlungen ausfallen. Unter Umständen muss ein neuer Betreiber gefunden und über neue Vertragsbedingungen verhandelt werden. Im ungünstigen Fall können zusätzlich Investitionen erforderlich werden.
Kann ich ein Pflegeapartment selbst nutzen?
Pflegeapartments sind Spezialimmobilien und unterliegen meist langfristigen Betreiber- und Nutzungskonzepten. Eine freie Eigennutzung wie bei einer normalen Eigentumswohnung ist daher in der Regel nicht möglich beziehungsweise stark eingeschränkt.
Kann eine Pflegeimmobilie wieder verkauft werden?
Grundsätzlich ja. Allerdings besteht der Käufermarkt überwiegend aus Kapitalanlegern. Deshalb können Verkauf und Preisentwicklung stärker von Rendite, Betreiber, Vertragslaufzeit und wirtschaftlicher Situation der Pflegeeinrichtung abhängen.
Was ist besser – Pflegeimmobilie oder Eigentumswohnung?
Eine Eigentumswohnung bietet normalerweise mehr Flexibilität und einen größeren Käufermarkt. Eine Pflegeimmobilie kann dafür weniger laufenden Vermietungsaufwand verursachen und langfristige Pachteinnahmen ermöglichen. Welche Variante besser ist, hängt von den persönlichen Anlagezielen und vom konkreten Objekt ab.
Quellen
- Statistisches Bundesamt (Destatis – 5,7 Millionen Pflegebedürftige zum Jahresende 2023
- Statistisches Bundesamt – Pflegevorausberechnung bis 2070
- Statistisches Bundesamt – Pflegevorausberechnung nach Bundesländern
- § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) – Absetzung für Abnutzung (AfA)
- Stiftung Warentest / Finanztest – Pflegeapartments als Geldanlage
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