Eine Immobilie zu erben klingt zunächst nach einer perfekten Kapitalanlage. Das Haus oder die Wohnung ist bereits vorhanden, häufig gibt es keine Finanzierung mehr und jeden Monat kommt Miete auf das Konto.
Gerade deshalb entscheiden sich viele Eigentümer zunächst ganz selbstverständlich für die Vermietung.
Doch 2.000 Euro Mieteingang sind nicht 2.000 Euro Gewinn.
Wer laufende Kosten, Instandhaltung, zukünftige Investitionen, den eigenen Aufwand und schließlich die Steuer berücksichtigt, stellt häufig fest, dass von der vermeintlich attraktiven Miete deutlich weniger übrig bleibt.
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien kommt noch ein Punkt hinzu, der häufig unterschätzt wird: die Abschreibung.
Warum die Abschreibung bei einer geerbten Immobilie so wichtig ist
Bei einer vermieteten Immobilie können Eigentümer den Gebäudewert grundsätzlich über viele Jahre steuerlich abschreiben. Diese sogenannte AfA – Absetzung für Abnutzung – reduziert den steuerpflichtigen Überschuss aus der Vermietung.
Je nach Baujahr gelten für Wohngebäude grundsätzlich lineare Abschreibungssätze von 2 Prozent, 2,5 Prozent oder bei neueren Gebäuden 3 Prozent pro Jahr.
Wichtig ist dabei: Abgeschrieben wird nicht einfach der heutige Marktwert der Immobilie, sondern grundsätzlich der entsprechende Gebäudeanteil der steuerlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Bei einer Erbschaft beginnt die AfA nicht wieder von vorne
Und genau hier liegt häufig das Problem.
Hat ein Haus heute beispielsweise einen Wert von 500.000 Euro und wird an die Kinder vererbt, entsteht dadurch keine neue Abschreibung auf 500.000 Euro.
Die steuerliche Vergangenheit der Immobilie wird grundsätzlich übernommen. Vereinfacht gesagt treten Erben oder Beschenkte bei der Abschreibung in die Fußstapfen des bisherigen Eigentümers.
Wurde das Haus vor vielen Jahrzehnten vergleichsweise günstig gekauft, basiert auch die Abschreibung grundsätzlich weiterhin auf diesen damaligen Werten. Wurde bereits sehr lange abgeschrieben, kann die verbleibende AfA entsprechend gering sein oder bereits vollständig ausgeschöpft sein.
Der heutige Marktwert kann also hoch sein, ohne dass daraus automatisch eine entsprechend hohe steuerliche Abschreibung entsteht.
Das betrifft nicht nur geerbte Immobilien. Auch wenn Eltern ein Haus oder eine Wohnung zu Lebzeiten unentgeltlich an ihre Kinder verschenken, entsteht grundsätzlich keine neue Abschreibungsgrundlage zum heutigen Immobilienwert.
Warum von 2.000 Euro Miete manchmal erstaunlich wenig übrig bleibt
Genau deshalb lohnt es sich, nicht nur auf den monatlichen Mieteingang zu schauen.
Nehmen wir eine Immobilie, die monatlich 2.000 Euro Kaltmiete erzielt. Das sind zunächst 24.000 Euro im Jahr.
Davon gehen aber verschiedene Kosten ab. Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden. Hinzu kommen Reparaturen, Instandhaltung, mögliche Leerstände, Verwaltung und irgendwann größere Investitionen.
Eine neue Heizung, neue Fenster, ein Dach, ein Badezimmer oder Arbeiten an Fassade und Leitungen können schnell mehrere Jahresüberschüsse verschlingen.
Was danach übrig bleibt, muss außerdem steuerlich betrachtet werden.
Fehlt eine nennenswerte Abschreibung, kann ein vergleichsweise großer Teil des Überschusses der Einkommensteuer unterliegen.
Gerade Eigentümer, die bereits ein gutes Einkommen haben, können deshalb überrascht sein, wie wenig von den ursprünglichen 2.000 Euro Mieteinnahmen wirtschaftlich tatsächlich bei ihnen verbleibt.
Je nach Objekt, Kosten und persönlicher Steuersituation können aus einem vermeintlich hohen monatlichen Zusatzeinkommen am Ende nur noch einige Hundert Euro werden.
Die eigene Arbeit wird meistens gar nicht mitgerechnet
Ein weiterer Punkt taucht in fast keiner privaten Renditerechnung auf: die eigene Zeit.
Eine Immobilie vermietet sich nicht vollständig von selbst.
Mieter melden Schäden. Handwerker müssen organisiert werden. Betriebskostenabrechnungen müssen erstellt werden. Irgendwann zieht ein Mieter aus, eine Wohnung muss renoviert und anschließend neu vermietet werden.
Dazu kommen Telefonate, Besichtigungen, Mietverträge, Übergaben und gelegentlich auch Probleme mit Mietern.
Diese eigene Arbeitszeit kann ein privater Vermieter nicht einfach als Rechnung gegen seine Mieteinnahmen stellen.
Für die persönliche Entscheidung sollte man sie trotzdem berücksichtigen.
Denn es macht einen Unterschied, ob eine Immobilie jeden Monat einige Hundert Euro tatsächlich frei verfügbaren Ertrag bringt oder ob dafür gleichzeitig regelmäßig Zeit, Organisation und Verantwortung erforderlich sind.
„Das Haus hat mich nichts gekostet“ ist die falsche Rechnung
Gerade bei einer Erbschaft hören wir häufig: „Das Haus ist bezahlt. Also kann sich die Vermietung doch nur lohnen.“
So einfach ist es wirtschaftlich nicht. Denn auch eine schuldenfreie Immobilie besitzt einen Wert.
Wer ein Haus im Wert von beispielsweise 400.000 oder 500.000 Euro behält, entscheidet sich gleichzeitig dafür, dieses Vermögen weiterhin in genau dieser Immobilie zu binden.
Deshalb sollte nicht nur gefragt werden: Wie viel Miete bekomme ich im Monat?
Viel wichtiger ist: Wie viel bleibt mir nach Kosten, Steuern und Aufwand tatsächlich übrig – gemessen am heutigen Wert der Immobilie?
Erst daraus ergibt sich die tatsächliche Rendite.
Ein Haus kann komplett schuldenfrei sein und trotzdem wirtschaftlich nur eine geringe Rendite erwirtschaften.
Kann ein Abschreibungsgutachten helfen?
Bei älteren Immobilien kann es sinnvoll sein zu prüfen, ob steuerlich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachgewiesen werden kann.
Ist das möglich, kann sich daraus grundsätzlich eine höhere jährliche Abschreibung ergeben.
Gerade bei älteren Gebäuden sollte deshalb die steuerliche Situation nicht einfach aus der letzten Steuererklärung übernommen werden, ohne sie noch einmal zu prüfen.
Ob ein entsprechendes Gutachten sinnvoll ist und welche Auswirkungen es konkret hat, hängt allerdings immer von der Immobilie und ihrer bisherigen steuerlichen Historie ab.
Erst die bestehende AfA prüfen
Wer eine Immobilie geerbt hat, sollte deshalb zunächst herausfinden:
- Wie hoch waren die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten?
- Welcher Gebäudeanteil wurde angesetzt?
- Wie lange wurde bereits abgeschrieben?
- Und welche Abschreibung ist heute überhaupt noch vorhanden?
Erst dann lässt sich die Vermietung steuerlich vernünftig kalkulieren.
Geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen?
Damit kommen wir zur eigentlichen Frage.
Eine geerbte Immobilie zu vermieten kann durchaus sinnvoll sein. Vor allem bei einem guten Zustand, einer starken Miete und wenig Verwaltungsaufwand kann sie langfristig eine interessante Kapitalanlage darstellen.
Man sollte diese Entscheidung aber nicht allein deshalb treffen, weil die Immobilie bereits vorhanden und schuldenfrei ist.
Bei einer geerbten Immobilie sollten mindestens vier Dinge bekannt sein:
- Was ist die Immobilie heute wert?
- Welche Miete lässt sich realistisch erzielen?
- Wie hoch sind Kosten und zukünftiger Investitionsbedarf?
- Und was bleibt nach Steuern tatsächlich übrig?
Erst wenn diese Zahlen auf dem Tisch liegen, kann man Vermietung und Verkauf sinnvoll gegeneinander abwägen.
Denn manchmal stellt sich heraus, dass eine Immobilie zwar jeden Monat ordentlich Miete einbringt, bezogen auf ihren heutigen Wert aber nur eine geringe tatsächliche Rendite erzielt.
Fazit: Mieteingang und Rendite sind zwei verschiedene Dinge
Eine geerbte oder geschenkte Immobilie ist zweifellos ein Vermögenswert.
Sie ist aber nicht automatisch eine besonders rentable Kapitalanlage.
Vor allem bei älteren Familienimmobilien kann die steuerliche Abschreibung deutlich geringer sein, als Eigentümer zunächst erwarten. Gleichzeitig bleiben Instandhaltung, Verwaltung, zukünftige Investitionen und Einkommensteuer bestehen.
Deshalb lohnt es sich, vor einer langfristigen Vermietung einmal nüchtern nachzurechnen.
Nicht: Was kommt jeden Monat auf meinem Konto an?
Sondern: Was bleibt mir davon tatsächlich – und welche Rendite erziele ich auf den heutigen Wert meiner Immobilie?
Genau diese Rechnung kann am Ende darüber entscheiden, ob Vermietung wirklich die richtige Lösung ist oder ob ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoller wäre.
EIFEL MOSEL MAKLER unterstützt Eigentümer in der Region Trier, an der Mosel und in der Eifel bei der Wertermittlung geerbter Immobilien und bei der Frage, ob sich eine Vermietung wirtschaftlich lohnt oder ein Verkauf die bessere Alternative darstellt.
FAQ –Häufige Fragen zur Vermietung geerbter Immobilien
Lohnt es sich, eine geerbte Immobilie zu vermieten?
Das hängt nicht allein von der Höhe der Miete ab. Entscheidend sind der aktuelle Immobilienwert, laufende Kosten, Instandhaltung, steuerliche Belastung, vorhandene Abschreibung und der persönliche Aufwand. Erst daraus ergibt sich die tatsächliche Rendite.
Kann ich eine geerbte Immobilie abschreiben?
Grundsätzlich kann eine vorhandene Abschreibung fortgeführt werden. Durch die Erbschaft entsteht jedoch keine neue Abschreibungsgrundlage auf Basis des heutigen Immobilienwertes. Die steuerliche Situation des bisherigen Eigentümers spielt deshalb eine wichtige Rolle.
Beginnt die AfA bei einer Erbschaft wieder von vorne?
Nein. Bei einer unentgeltlich geerbten Immobilie wird die Abschreibung grundsätzlich auf Basis der steuerlichen Werte des Rechtsvorgängers fortgeführt. Gerade bei lange gehaltenen Immobilien kann die verbleibende AfA deshalb gering sein.
Gilt das auch bei einer geschenkten Immobilie?
Grundsätzlich ja. Auch eine unentgeltliche Schenkung an Kinder führt nicht automatisch dazu, dass der heutige Marktwert als neue Abschreibungsgrundlage angesetzt werden kann.
Welche Kosten entstehen bei einer vermieteten geerbten Immobilie?
Neben nicht umlagefähigen laufenden Kosten sollten vor allem Reparaturen, Instandhaltung, Verwaltung, mögliche Leerstände und größere zukünftige Investitionen berücksichtigt werden. Zusätzlich kann Einkommensteuer auf den Überschuss aus der Vermietung anfallen.
Sollte man eine geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten?
Das lässt sich nur anhand der konkreten Zahlen beantworten. Sinnvoll ist es, den aktuellen Marktwert der Immobilie mit der realistischen Nettorendite nach Kosten, Steuern und Aufwand zu vergleichen. Danach lässt sich wesentlich besser beurteilen, ob Vermietung oder Verkauf sinnvoller ist.
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